Льготная ипотека завершена: как это повлияет на цены и доступность жилья
Программа льготной ипотеки, запущенная в начале пандемии для поддержки рынка новостроек и повышения доступности жилья, официально завершилась 1 июля 2024 года. За четыре года кредитование массово расширилось, но вместе с ним возникли перегрев рынка и существенный рост цен.
Откуда всё началось
В 2020 году государство предложило кредиты под льготную ставку (примерно 6–6,5%) для покупки жилья в новостройках, чтобы поддержать девелоперов в условиях резкого падения спроса. Сроки и условия программы неоднократно продлевались и расширялись: снижался первоначальный взнос, повышались максимальные суммы и увеличивался общий объём поддержки.
Как менялись условия и почему
Сначала льготы были временной мерой, но из‑за высокого спроса и давления на строительный сектор программу продлевали и финансировали из бюджета. С началом периода высокой ключевой ставки и после обострений в экономике правительству пришлось повышать компенсации банкам — в результате реальные ставки для части заемщиков росли до двузначных величин.
Последствия для рынка
Льготная ипотека стимулировала рекордный спрос, который значительно превышал предложение. В результате цены на новостройки выросли: в крупных городах рост измерялся двузначными процентами, а доля льготных кредитов в общем объёме выдач достигла рекордных значений. Девелоперы и производители стройматериалов оказались главными бенефициарами программы.
Одновременно программа не улучшила реальную доступность жилья для большинства: при учёте роста цен покупатель мог позволить себе значительно меньшую по площади квартиру, а сроки ипотечных кредитов увеличились — многие россияне в итоге будут гасить долг в пенсионном возрасте.
Кто выиграл, а кто — потерял
Главными выгодополучателями стали застройщики и суммарно связанные отрасли — они увеличили выручку и сократили сроки строительства. В то же время среднестатистический покупатель в результате роста цен и уменьшения площадей квартир получил меньше реальной выгоды: льготы чаще использовали обеспеченные покупатели.
Чего ждать дальше
Прогнозы расходятся. Часть экспертов считает, что при снижении спроса и необходимости девелоперов привлекать покупателей цены могут упасть заметно, но продавцы сами вряд ли будут быстро снижаать цены: многие готовы замедлить вывод новых объектов на рынок, чтобы удержать цены. Высокие рыночные процентные ставки делают ипотеку менее доступной и сами по себе сдерживают спрос.
Государственные меры на ближайшие годы ограничены: сохраняются отдельные льготы (для семей с детьми, для IT‑специалистов и целевых проектов в отдельных регионах), но их объёмы и условия уже гораздо более узкие, чем массовая программа 2020–2024 годов.
Что это значит для простых людей
Для большинства граждан доступ к выгодной ипотеке сократится: при текущих ставках ежемесячные платежи и требования к доходу делают покупку средней столичной квартиры возможной лишь для небольшой части населения. Частичные решения могут дать скидки, рассрочки или специальные предложения от застройщиков, но это не компенсирует общий эффект повышения ставок и роста цен, накопленный за годы льготной программы.
В краткосрочной перспективе рынок может пережить период коррекции и снижения активности, но глубокое снижение цен маловероятно без серьёзного экономического кризиса. Полностью решить проблему доступности жилья придётся сочетанием регулирования спроса и увеличения реального предложения качественного и недорогого жилья.
