Верховный суд отменил «схему Долиной» и подтвердил защиту добросовестных покупателей жилья

Обзор практики и его цель

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов. Основная задача обзора — унифицировать подходы судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.

Позиция по заявлению продавца о заблуждении

Верховный суд отметил, что заявление продавца о действии под влиянием мошенников или заблуждения не является безусловным основанием для отмены сделки. Судам предписано учитывать добросовестное поведение покупателя и его возможность распознать заблуждение, от которого исходил продавец.

Если договор признаётся недействительным, применяется механизм двусторонней реституции — каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Кроме того, суд указал, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не всегда является существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК.

Какое дело повлияло на изменения

Пересмотр практики был вызван резонансным делом, в котором продавец жилой квартиры заявлял, что стал жертвой телефонных мошенников. По версии продавца, злоумышленники убедили его, что проводится операция по защите имущества, и он продал квартиру, а полученные средства перевёл мошенникам.

Покупатель обратился в суд, и нижестоящие инстанции сначала признали сделку недействительной, вернув квартиру продавцу и оставив покупателя без жилья и денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и оставил право собственности за покупателем, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Последствия для рынка недвижимости

Обзор Верховного суда направлен на снижение правовой неопределённости и на то, чтобы предотвратить массовые попытки оспорить сделки в интересах недобросовестных сторон. Судебная практика теперь более явно защищает тех, кто приобрёл жильё добросовестно и действовал в рамках закона.